Question 1

¿Porque la institución financiera vende inmuebles a tan bajo costo?

Accepted Answer

Antes que nada, la institución financiera no vende inmuebles, sino que vende los derechos tanto litigiosos como Adjudicatarios para que se pueden recuperar la Garantía Hipotecaria.
Esto quiere decir que el inmueble se quedó en garantía ya que el deudor sacó un Crédito Hipotecario y el mismo incumplió en los pagos. Por lo que la institución financiera al firmar un contrato de apertura de crédito, tiene todo el derecho de cobrarle vía judicial.
El Banco vende este tipo de derechos a un muy bajo costo dado que lo que quieren es recuperar la parte del capital prestado en el menor tiempo posible.

Question 2

¿Qué son los derechos litigiosos y derechos adjudicatorios?

Accepted Answer

Cuando la institución financiera demanda al deudor empieza un procedimiento jurídico. Dentro de cualquier tapa de este procedimiento jurídico se pueden ceder estos derechos. Esto con el fin de que la institución financiera recupere los recursos que erogo en un momento dado, cuando presto el capital para adquirir la vivienda.
Se le llama Cesión de Derechos Litigiosos cuando la institución financiera cede a un tercero el derecho de cobro y se encuentre todavía en el procedimiento jurídico sin que aún se adjudique la propiedad.
Y se le llama Cesión de Derechos Adjudicatarios cuando la institución financiera se adjudicó la propiedad una vez que ya paso el Remate Hipotecario y cede estos mismos derechos.

Question 3

¿Cómo llevamos acabo el procedimiento?

Accepted Answer

1.- Adquiriendo los derechos litigiosos o adjudicatarios a la institución financiera con la que      se haya aperturado el crédito hipotecario.
2.-Una vez adquiridos estos derechos litigiosos y/o adjudicatarios continuamos con el           procedimiento jurídico dependiendo la etapa en el que se encuentre dicho inmueble.
 
2.1.- Las principales etapas jurídicas del proceso judicial que se lleva a cabo en una demanda hipotecaria son las siguientes:
a) Presentación de demanda: El banco demanda al propietario al momento en el que este incumple con sus obligaciones de pago de dicho crédito hipotecario. Esta demanda se presenta ante el tribunal correspondiente quien designa un juzgado que le dará seguimiento.
b) Notificación y contestación de la demanda. Se le tiene que notificar personalmente al demandado en su domicilio y si éste no se localiza se le notifica por medio de edictos, es decir publicaciones en el boletín judicial y un periódico de circulación nacional. Una vez notificado tiene la oportunidad de contestar esta demanda y si no contesta dicha demanda el juicio se lleva a cabo por "rebeldía".
c) Pruebas: En esta etapa tanto la institución financiera como el demandado presentan las diferentes pruebas para el análisis del juez. La institución financiera presenta como pruebas principales el contrato de apertura de crédito, los pagos que realizo el deudor y las fechas en las cuales se incumplió con los pagos.
d) Sentencia en primera y segunda instancia: En esta etapa el juez desahogó las pruebas y llegó a un veredicto ya sea a favor o en contra de la institución financiera  o el deudor. En esta etapa se pueden presentar apelaciones o amparos por parte del deudor para revocar la sentencia, pero lo único que estaría ganando el deudor es tiempo ya que una vez que el juez dicte sentencia a favor de la institución financiera, difícilmente la revoca.
e) Ejecución de sentencia: En esta etapa el juez le otorga al demandante, es decir, a la institución financiera, la capacidad jurídica para rematar el inmueble y con esto dar por saldada la deuda del demandado, es decir, el deudor.
Este remate saldrá a favor de la institución financiera la cual se adjudicará el inmueble o aceptará alguna oferta de algún postor en el remate.
f) Adjudicación: El remate salió a favor de la institución financiera y se adjudicó la propiedad, el siguiente paso es escriturarla y tomar posesión de la misma.

Question 4

Procedimiento de compra

Accepted Answer

La persona interesada (cliente) analiza diferentes propuestas de propiedades que estén dentro de su presupuesto y que le sean convenientes dependiendo la etapa jurídica en la que se encuentra y el tiempo que quiera esperar (por lo regular nosotros promovemos los remates que se encuentran en la adjudicación ya que en esta etapa ya es un 99% seguro poder adquirir dicha propiedad, y este proceso tarda por lo regular de 6 a 9 meses para poder escriturar la propiedad).

Question 5

¿Por qué es una buena inversión?

Accepted Answer

Puedes comprar una propiedad a un precio por debajo del valor comercial de la propiedad que se está adquiriendo. Esto quiere decir si un particular adquiere vivienda por este medio, se está ahorrando un porcentaje importante de su patrimonio el cual puede designar para otras inversiones, deudas o simplemente lujos.
Y si un inversionista adquiere inmuebles por esta vía tendrá un retorno de su capital en un mediano plazo con un rendimiento que ninguna inversión le daría y con la seguridad que al invertir en Bienes Raíces se tiene un porcentaje seguro de plusvalía.

Question 6

Explicación de los Remates Bancarios Adjudicados

Accepted Answer

Lo básico de los Remates Bancarios Adjudicados o Compra-Ventas
Cuando los bancos a través de un juicio han podido quedarse con la propiedad, recurren a la venta de los derechos que tengan sobre las propiedades o venden los inmuebles para lograr la pronta recuperación del dinero prestado. Los bancos los hacen directamente, o bien, se practican a través de despachos jurídicos dedicados a la venta de los mismos. 
Para comprender mejor el tema, es necesario que revisen el siguiente esquema del proceso legal:

Question 7

Proceso legal

Accepted Answer

Los Remates Bancarios Adjudicados son los que ya fueron subastados o adjudicados (Etapa 7, 70 de avance) y aún no se realiza la escritura, se llaman cesiones de derechos adjudicatarios. En éstos, prácticamente se compra el derecho que tiene el banco para escriturar la propiedad legalmente (pues el comprador se convierte en el propietario ante el deudor), y esta compra se debe formalizar ante notario público, y sólo queda pendiente la toma de posesión del inmueble. 
Los que se encuentran en la en las últimas tres etapas 8., 9. y 10. del esquema, en los cuales el banco puede tener o no la posesión de la propiedad, conocidos como compra-venta. En estos casos, el banco ya es el dueño ante cualquier persona, y puede que solo quede pendiente la posesión del inmueble.
Como los remates bancarios entran en un proceso legal, mientras más avanzado se encuentre, el banco eroga más gastos, por lo que es preferible comprar en etapas iniciales (la propiedad puede ser adquirida al precio más bajo).

Question 8

Medidas de seguridad en remates bancarios adjudicados

Accepted Answer

Antes de comprar una propiedad en Remate Bancario Adjudicado es necesario considerar las siguientes medidas de seguridad: 
1. Estudiar el expediente, lo que permitirá conocer las particularidades del caso y definir la estrategia durante el proceso. 
2. Que provenga de un juicio hipotecario u otros pero que den certeza a la garantía y con un proceso bien ejecutado. 
3. Pago por medio de contrato y recibo correspondiente donde se especifique las condiciones de la adquisición del bien. 
Conoce el proceso legal más a fondo que se lleva al intervenir en un remate bancario: Proceso Legal
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